8月24日,瑞银亚太区房地产行业研究主管林镇鸿表示,北京近期放松楼市调控政策,或释放出政策进一步宽松的信号,尤其在7月宏观经济数据表现疲弱的背景下。随着住房限制性措施几乎全面松绑,近期住房公积金改革可能成为解决住宅负利差(即租金收益率低于按揭贷款利率)的新切入点。

林镇鸿指出,住房公积金规模庞大,资金池总额达11万亿元人民币,相当于2026年预期全国新房销售额的1.7倍。然而,公积金贷款的使用率在过去五年持续下降。2026年至今,已有超过60个城市宣布推进地方层面的公积金改革,措施包括上调贷款额度上限及放宽使用范围。

2026年6月,住建部发布《住房公积金管理条例(修订征求意见稿)》,修订内容主要有两项:一是公积金存贷利率的制定权,由原来仅由央行确定,改为由住建部、央行及财政部共同确定;二是允许将公积金用于支付房租、房屋装修及物业费。林镇鸿认为,住建部被纳入利率制定机制,显示稳定楼市已成为确定公积金利率的重要考虑因素。过去十年(自2016年以来),公积金利率仅下调三次,累计下调65个基点,而同期央行基准利率或LPR已下调九次,累计下调140个基点,反映公积金利率仍有进一步下调的空间。

林镇鸿重申该行此前观点,即租金收益率已成为决定房价的新锚点。过去12个月,放宽公积金政策成为稳定房价最有效的方式,原因是房价经历五年下跌后,租金收益率正逐步贴近借款成本。从按揭贷款(3.10%)转为公积金贷款(2.60%),可使购房者融资成本降低50个基点,而目前50城租金收益率为2.41%,一线城市则为1.81%。这亦解释了为何二手房成交表现优于新房——二手房的租金收益率普遍高于新房。

林镇鸿预期,若公积金利率如2025年5月般下调25个基点,将主要利好二手房交易,其次利好具备一二线城市敞口且积极补充土地储备的开发商。