8月4日下午，北京土地市场迎来2026年以来最受关注的一宗宅地出让——朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块在北京市公共资源交易中心落槌。经过线上6轮、线下185轮共191轮竞价，中海新城以83.99亿元总价摘地，成交楼面价8.14万元/平方米，溢价率19.13%，刷新2026年北京涉宅用地成交总价纪录。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，本次竞拍吸引金茂、建发、中海新城、招商、保利、“金隅 懋源”联合体等多家房企参与。在线下竞拍中，中海新城全程表现积极，招商、保利等交替加价，金茂后程发力加价，但最终中海新城顶住压力胜出。有意思的是，由于该地块紧邻金茂在北京的开山之作广渠金茂府，开拍前市场一度猜测金茂“志在必得”。

中指研究院土地市场研究负责人张凯向每经记者介绍，该地块位于朝阳区南磨房乡广渠路沿线，属于东三环核心区域近年来少有的住宅供应。地块紧邻广渠路，周边珠江帝景、广渠金茂府等成熟高端社区环绕，区域居住基础较为成熟。南磨房板块自2012年以来新房累计供应规模较小，区域新增住宅稀缺。2025年板块内能建东誉府小体量入市后快速去化，成交均价达到约10.6万元/平方米，一定程度验证了区域改善需求的承接能力。

仅一周前（7月28日），中海新城刚在朝阳酒仙桥1019-0013-1地块经历254轮竞价，以46.814亿元、楼面价8.11万元/平方米、溢价25.84%夺地，彼时也创下2026年北京宅地溢价率与楼面价双高。短短7天，中海新城在朝阳核心区连续投入共计130.8亿元，新增货值储备超200亿元。

张凯表示，区域二手房价格体系较为坚挺，广渠金茂府均价超过10万元/平方米，部分房源价格更高。新房方面，懋源·燕云台已于7月25日开盘，报价约11.5万元/平方米，进一步印证东三环核心区改善市场的价格承接能力。“项目优势在于南磨房核心区稀缺供应、CBD（中央商务区）通勤优势以及长期积累的改善需求；短板在于容积率较高，低密属性不足，对产品打造能力要求较高。”张凯分析，南磨房板块不同于外围区域，核心矛盾并非库存压力，而是优质住宅供应不足。近年来区域内大量存量住宅进入改善置换阶段，而新增高品质住宅供应有限，形成较强的改善需求积累。未来项目销售表现主要取决于产品定位和市场周期。若能够针对区域改善客群打造高品质住宅，有望承接广渠路沿线多年积累的置换需求。

据《每日经济新闻》此前报道，北京今年已推出35宗地块，“轨道站点周边”成硬约束，第四轮起大多地块都有绑定。如第六轮清单3宗地块全部位于朝阳区以及轨道站点周边；第八轮清单3宗地块同样全部位于轨道站点周边市场需求突出的区域，其中的海淀区四季青镇地块起始价就已突破85亿元，是年内北京挂牌出让地块中价格最高的一宗，计划于8月12日现场竞价。

也就是说，北京年内土拍总价纪录即将迎来新高。