下半年北京土拍在7月最后一周迎来明显拐点。

7月30日是北京土拍大日，3宗地块收金73亿元，溢价率均在10%以上、竞价均超百轮。

中指研究院土地市场研究负责人张凯向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）表示，三宗涉宅地块分别是昌平东小口0002地块、门头沟四道桥0114地块，以及顺义府前街0318地块，整体热度较高，为下半年北京土地市场奠定了积极基调。

就在7月28日，越秀地产、招商蛇口、保利发展等6家房企激战250余轮，最终中海新城46.8亿元、溢价率25.84%拿下朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块，楼面价8.11万元/平方米。

竞价均超百轮，河北民企进京

首拍的顺义区M15号线顺西路—府前街站土地一级开发项目SY00-0101-0318-1地块起价不高，约7.38亿元，最终沧州玖熙（河北民企）经110轮竞价以8.308亿元竞得，溢价率12.57%，成交楼面价约1.91万元/平方米，热度高于预期。

张凯指出，在三宗地块中，该宗地块容积率最低，仅1.4，限高40米，具备打造洋房与叠拼类低密改善产品的条件。地块位于老城区核心板块，配套成熟、生活便利，板块内住总芳华里去化约7成（拿地楼面价2.2万元/平方米），网签均价3.9万元/平方米；龙湖宸翰与龙湖宸裕（拿地楼面价1.94万元/平方米）去年下半年开盘，当前去化率约38%。

“除了住总（北京住总集团）外，还有两家民企参与了竞价（另一家为天津卓宸盛川），从中不难看出，像这样优质纯粹的小体量地块，对房企而言依然具有不小的吸引力。”张凯说。

昌平东小口0002地块关注度最高，建筑规模约13.81万平方米，容积率2.45，挂牌起始价45亿元。相比之下，去年10月隔壁0001地块（即龙樾海序项目）由北京城建联合体以28.09亿元底价摘得，楼面价约3.2万元/平方米，彼时土地市场仍处低温，底价成交是常态。

不到一年时间，风向明显转热。新地块吸引越秀地产、保利发展、建发房产及“北京城建 绿城中国”联合体报名，但现场举牌主要在建发房产与“北京城建 绿城中国”联合体之间展开，双方来回加价超百轮。最终建发房产以49.77亿元胜出，溢价率10.6%，住宅楼面价约3.66万元/平方米，较龙樾海序拿地价每平方米高出约4000元。

张凯指出：“建发房产近期在北京土拍市场表现颇为活跃，酒仙桥地块竞拍前期举牌积极，但遗憾未果。今天（7月30日）再度发力，与北京城建 绿城中国联合体展开激烈竞争，最终斩获本地块，也是继去年联合中国金茂底价拿下丰台槐新02地块（建发金茂·观宸二期）之后，在北京北部的又一次适时补仓。”

门头沟区S1线区域组团01-12地块土地一级开发项目MC00-0605-0114地块则由绿城中国竞得，成交价14.7亿元，溢价率16.7%，楼面价2.46万元/平方米。该楼面价比隔壁华曦府·金安高约2000元/平方米，但容积率更低。该地块吸引招商蛇口、中建智地、绿城中国3家报名，后两者交替竞价160余轮，摘地后绿城中国已火速发布成交喜报。

张凯说，长安华曦府·金安于2025年12月入市，主力产品面向刚需及刚改客群，成交均价约4.4万元/平方米，去化率超75%。门头沟近一年新房市场的整体去化动能偏弱，月均成交仅约56套，出清周期长达44个月，是目前全北京去化压力最为突出的区域之一。

北京年内已推出35宗地

每经记者注意到，当日土拍开始前，北京市规划和自然资源委员会发布了2026年第九轮拟供商品住宅用地清单，共涉及2宗地，顺义区和朝阳区各一宗，土地面积约31公顷，建筑规模约38万平方米。预申请公告也很快发布，其中朝阳区地块起始价超75亿元。

张凯指出，自5月以来，已有5宗地溢价率超15%，其中酒仙桥地块溢价率超25%。本轮清单2宗地均为滨水宜居地块，生态环境优美、规划条件优越，预计将受到市场重点关注。其中，顺义区温榆河地块为衔接温榆河生态走廊整体风貌规划要求，容积率设定为1.01，该地块将严格执行自然资源部有关要求，禁止建设独栋别墅产品。

另据北京市规划和自然资源委员会今年年初发布的2026年度建设用地供应计划，北京全年供地总量稳中略收，存量盘活首列专项指标。预期建设用地供应总量3040—3540公顷，其中城乡建设用地2430—2530公顷。

张凯6月曾向每经记者表示，这一变化也延续了北京住宅用地年度计划供应量连续四年下调的趋势，整体仍延续“减量发展”基调。地块还呈现出“小而美”特征，且从预申请到正式挂牌的转化速度普遍较快。这也从侧面反映出，在政府部门持续落实调控与去库存导向的同时，企业端拿地也更为聚焦和谨慎——只有那些经过严格测算、符合“算得过账、风险可控”逻辑的优质地块，才会被真正推向市场。以往那种依赖规模预期进行扩张布局的模式，似乎正逐渐淡出。

另据每经记者梳理统计，北京今年已推出35宗地块，“轨道站点周边”成硬约束，第四轮起大多都有绑定。如第六轮清单3宗地全部位于朝阳区以及轨道站点周边；第八轮清单3宗地块同样全部位于轨道站点周边市场需求突出的区域，其中的海淀区四季青镇地块起始价就已突破85亿元，是年内北京挂牌出让地块中价格最高的一宗。