今年上半年,全国重点35个城市网签成交了约52万套新房(仅统计普通住宅,不包含别墅)。

这组数据背后,实际上是52万个家庭用真金白银为市场作出的投票。购房者的置业偏好,就藏在这些数据里。

今年上半年,35个城市主力成交仍然是90-120㎡面积段,合计成交21.2万套,占比为40.7%。

这意味着在今年所有买房的家庭里,每5个买房的家庭,就有2个选择90-120㎡面积段的产品。

从变化来看,120-140㎡面积段新房成交占比在各面积段中增幅最为明显,上半年占比为24.2%,同比增长3.3个百分点。新房成交重心持续向大面积段倾斜。

以120㎡为界限,大于120㎡的面积段产品成交占比相比去年同期有所上升,而小于120㎡的面积段产品占比则持续收缩。

即便得房率政策放宽、户内实际使用面积有所增加,改善型需求仍在持续升级,新房向功能更完善、空间更丰富的“优居”产品迭代。

进一步细分来看,90-120㎡和120-140㎡面积段产品合计成交占比达到65%左右,撑起新房成交基本盘。

其中,120-140㎡改善产品成交的权重在所有面积段中增长最为明显,上半年共成交了12.6万套,占比达到24.2%,较去年同期增加了3.3个百分点,成交占比是近五年来最高。

为什么是120-140㎡?

该面积段能够解决当下主流改善家庭的置业痛点,既能摆脱刚改户型的局促,做到大三房、标准四房配置,满足三口之家、二胎家庭乃至老人同住的居住需求;同时又不会像140㎡以上高端产品那样总价过高,相较而言,140㎡以下面积段税费较低,按照现行的税费政策,140㎡以下按照1%税率征收契税,高于该面积段契税税率为1.5%,二套房则为2%。

开发商的供货逻辑,也在向这个面积段倾斜。120-140㎡房源供应占比从去年同期22%拉升至26.6%,在所有面积段里供货占比增幅最大。

从具体城市表现来看,35个城市中有12城120㎡以上大面积段成交占比在半数以上,其中长沙和济南该面积段成交占比均在七成以上,购房者“一步到位”置业需求明显走强。

从不同城市的成交结构变化来看,其买房逻辑、产品偏好,早已走出完全不同的行情。

一线城市受房价、供应影响,上半年120㎡以上面积段成交占比均在40%以下,从变化来看,除了北京成交占比较去年同期下降以外,上海、广州和深圳120㎡以上大面积段成交占比均有所上升,其中上海占比增长了6.3%至35.6%。

长沙、合肥和南昌三个城市,主力成交面积段已全面跃升至120-140平米。

其中长沙最为典型,上半年该面积段成交了6259套,同比微增1.2%,成交占比已达到42%,较去年同期增长了9个百分点,是35个城市中该面积段占比最高的城市。另外,长沙120㎡以上面积段成交占比已接近八成,改善全面主导新房市场。

合肥的结构反转同样极具代表性。仅仅一年时间,合肥新房主力面积段完成换挡:从2025年上半年的90-120㎡刚需、刚改主场,直接切换至120-140㎡改善主场,该面积段成交占比从24.3%升至32.5%,成为上半年主力成交面积段,刚需底盘持续弱化,改善成为市场新主流。

南昌同步跟进升级,120-140㎡刚改户型坐稳成交主力,刚需小户型份额持续萎缩。

西安、杭州、成都这类城市改善结构更为稳固,120-140㎡主流面积段成交占比全部稳定在30%以上。这类城市呈现出高度统一的特征:刚需小面积段产品持续退潮,90㎡以下产品成交占比均压缩至10%以内。市场购买力高度集中在舒适度更高、功能性更强的改善型产品。

在全国“大面积升级”的浪潮下,东莞、珠海和深圳三个珠三角城市走出了独立行情,三城90㎡以下面积段成交占比仍接近四成,该比例较去年同期还在逆势上涨。主力成交面积段仍在120㎡以下。

原因在于深圳房价门槛高、土地稀缺,刚需、刚改“上车”门槛较高,而东莞和珠海则吸引年轻人口流入,低总价小户型适配刚需落户、过渡自住需求,与其他城市置换改善的置业逻辑形成鲜明反差。

在新房市场从“有没有”到“好不好”的转变中,市场重心仍在进一步向改善需求倾斜,刚需小户型持续萎缩,购房者在新房市场“一步到位”的置业趋势愈发明显。

而120-140㎡大面积段成为新房市场成交、房企供货双向增长的核心主力,从产品力的角度来看,该面积段预计将成为新房市场内卷最激烈、迭代最快的赛道。