楼市重大顶层定调！

7月13日，国务院正式批复印发《扩大消费“十五五”规划》（以下简称《规划》），这是国内首份以“扩大消费”为核心主题的五年专项规划。规划将住房消费纳入大宗耐用商品消费范畴并置于首位，配套出台多项住房消费提振举措，释放房地产发展全新政策导向。

接受记者采访的业内人士认为，“十五五”时期，房地产促消费逻辑彻底转变，告别过去单纯依靠新房交易拉动的单一模式，形成存量运营、品质提升、服务扩容三位一体全新发展路径，后续稳楼市配套政策或将持续优化，持续激活内需消费市场。

住房消费成扩消费关键引擎

《规划》围绕服务消费、商品消费、新业态新模式、居民消费能力、消费环境、制度机制六大维度，部署28项重点任务，覆盖消费全链条。

其中在商品消费扩容升级板块，明确提出促进大宗耐用商品消费，将住房消费与汽车、家居家电统一归入大宗耐用消费品体系，且住房消费排在第一位。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，该安排直接凸显了住房消费是大宗消费提振的首要抓手，是拉动整体消费的关键引擎。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，住房回归居住属性后，已具备大众耐用消费品特征，单笔消费规模大、上下游产业链辐射范围广。住房相关消费能够直接带动装修建材、家居家电、设计安装、纺织乃至汽车等多领域消费，是撬动居民整体消费的重要支点。

李宇嘉补充，此前《提振消费专项行动方案》已将住房划入大宗耐用商品消费，而“十五五” 作为培育内需新动能的关键五年，住房消费的支撑作用将进一步凸显。

三大主线激活住房消费

《规划》从三条主线部署住房消费促进工作：一是优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、规范发展住房租赁市场；二是实施房屋品质工程，包括“好房子”建设、老旧住房改造等；三是实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从政策导向来看，“十五五”时期房地产促消费逻辑已告别过去单纯依靠住房交易拉动的模式，转向存量运营、品质提升、服务扩容三位一体的全新路径：一方面改善性住房需求将迎来更强政策支撑，各地可因地制宜出台差异化政策释放改善购房潜力；另一方面“好房子”建设上升为国家层面品质导向，同时老旧小区翻新、房屋自主更新、住宅适老化及智能化改造等存量更新工程获得顶层政策加持，持续带动建材、家居、智能设备、工程服务等市场需求，在新房开发增量见顶的行业背景下，存量更新与社区多元服务延伸将成为地产行业中长期核心增量来源。

中指研究院陈文静指出，《规划》提出拓展物业服务内容，意味着物业企业可加速布局养老、托育、家政、社区商业等“物业 ”多元业态。优质物业服务既能提升居民居住体验，也能稳固房产价值，未来房企、物业企业的核心竞争力将集中在住宅建设品质与社区配套服务两大板块。

李宇嘉进一步分析，长租市场发展、租房转购房、二手房联动新房、刚需置换改善等需求将形成住房内部循环消费；同时住房上下游配套消费同步扩容，共同构筑稳定内需增长新支点。

稳楼市政策有望持续优化

《规划》在拓宽居民增收渠道部分，明确提出推动房地产市场持续健康发展。

陈文静解读，《规划》从政策安排层面明确了房地产对居民增收的重要价值，稳定楼市是增厚居民财产性收入的基础，而房价平稳是核心抓手。通过稳定房价预期、守住居民家庭财富，能够有效修复居民消费信心，搭建“市场平稳运行—提振居民消费”的正向循环。

在消费配套制度完善层面，《规划》将“因城施策优化房地产调控政策”“深化住房公积金改革”划入“清理优化不合理限制性措施”范畴。

陈文静认为，除了住房限购之外，部分城市商办市场也存在限制性政策等，未来均存在优化预期。今年以来上海、深圳先后优化了限购政策，北京限购政策也存在调整空间，未来核心城市有望进一步优化政策，在提振消费中发挥更积极作用。

公积金改革方面，此前《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》已提出拓宽缴存覆盖、丰富使用场景，本次《规划》再次明确要“扩大公积金使用范围，满足居民全周期多元住房需求”。陈文静预计，后续公积金使用场景有望持续扩容，覆盖租房、购房、家装、住宅适老化改造等全生命周期住房相关需求。