中指研究院的数据显示，1月20城二手住宅共成交11.8万套，环比微降3.1%，同比增长15.3%，市场整体交易保持一定活跃度。其中，上海二手商品房成交2.28万套，环比增长1.1%，同比增长26.1%，市场活跃度较高。

中指研究院指出，自去年四季度以来，主要城市二手房新增挂牌与存量挂牌规模已有所减少，业主议价空间略有收窄，反映出短期供应压力有所缓解，市场预期也出现一定改善。但目前市场结构性矛盾仍较突出，一二手房分化较明显。根据中指研究院数据，上海、北京等核心城市新房与二手房总价差继续扩大，这可能导致“卖旧买新”的置换链条运行不畅，部分改善型需求释放受阻。

在此背景下，上海于近期推出楼市新政，启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作。2月2日，上海第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目正式签约，浦东新区、静安区、徐汇区率先试点，中国建设银行为其提供金融支持。

据了解，本次上海三个试点区域二手房收购的实施主体均为区属企业。收购房源聚焦小户型房源，如浦东新区明确优先内环内/2000年以前/70平以下/400万以内房源，静安区侧重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。收购要求中，浦东新区明确要同步购买同区新房，静安区要求置换本区商品房，优先收购置换新房的房源。收购价格上，浦东新区明确根据市场化评估价开展。资金来源上，基本是财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合方式。

中指研究院认为，上海作为超一线城市，首次由政府平台收购核心区域二手房用于保障性租赁住房，其最重要的意义在于为市场特定资产类别提供了托底与流动性支持，信号意义突出。对市场的影响主要体现在：稳定房价预期、激活置换链条、优化租赁住房供给。

中指研究院指出，整体来看，政策的短期效果主要取决于收购规模及收购价格是否具备吸引力。中长期则有赖于能否构建可持续的资金循环模式（如对接保租房REITs等）。若此次试点效果显著，可为上海其他区域以及其他一线城市提供参考，推动市场加快实现止跌回稳。