当前，全球经济格局深度调整，中国金融市场改革加速推进，中国房地产市场处于调整阶段。中国金融监管总局统计显示，2024年仅银行处置的不良资产超3万亿元，且此类资产在经济结构优化、产业升级的浪潮中持续扩容。 这一领域正从 “风险化解” 向 “价值重塑” 转型，成为驱动新经济周期的重要引擎。

在此背景下，仲量联行近日发布《基于价值重塑的不良资产》白皮书（以下简称“白皮书”）。白皮书通过深入分析不良资产的产生原因、评估重点、重塑方式以及未来趋势，助力投资者挖掘不良资产潜力，以相对较低成本获取具备长期价值的资产，同时为持有不良资产的房企或金融机构提供有效的风险化解方案。

仲量联行评估咨询服务部中国区总监熊建平表示：“伴随中国经济结构优化和产业升级，不良资产领域不仅承载着化解金融风险、盘活存量资产的重任，更孕育着‘万亿级’的投资机遇。不良资产作为特定条件下可能被低估的价值载体，通过精准识别、重组与运营有机会恢复应有价值或激发超预期价值。对于投资者而言，与专业机构紧密合作，持续挖掘这一领域的优质机会至关重要。”

不良资产并非"负资产"

可从源头挖掘被低估的“价值”

白皮书指出，不良资产并非等同于“负资产”，而是在特定条件下可能被低估的价值载体。许多不良资产的形成源于主体的信用风险或短期现金流问题，而非底层资产本身缺乏价值。例如，某些房地产项目尽管因债务违约被归类为不良资产，但其地理位置优越、现金流稳定、收益率高于市场平均水平。在精准尽职调查和债务重组后，有潜力转化为投资价值较高的优质资产。

从金融机构的角度来看，不良资产的管理不仅在于风险防范，更在于高效处置与重塑价值。近年来，不良资产的处置方式不断创新，衍生出新的证券化投资产品，使其成为资本市场的重要组成部分。同时，金融资产管理公司在商业化业务拓展中所产生的不良资产也被纳入管理范畴，进一步丰富了不良资产的投资维度。在企业及非金融机构领域，通过债务与资产的剥离，违约债务仍可能展现投资价值。

熊建平进一步指出：“不良资产的形成，归根结底是企业短期资金周转需求和宏观经济大周期之间的不协调，因而通过收购、管理与处置等策略，不良资产有机会激活全新价值；这类底层资产在经过与债券和债务的剥离后，也有潜力蜕变为值得投资者关注的投资品。而企业通过价值重塑，则有望走出经营困境，改善财务状况，并最终实现风险管理和资产优化。”

不同阶段“精准”价值重估

挖掘与重塑不良资产可观潜能

白皮书指出，在不良资产的估值过程中，评估师需精准衡量资产的实际价值，不仅评估资产本身的市场价值，还需评估债务人的偿付能力、抵押物的变现潜力以及市场环境的变化。其中，能够衡量资产在不同市场条件下可变现程度的综合变现率就成了为价值重估提供参考依据的重要指标。

同时，不良资产的价格受到宏观、中观和微观三个层面外部因素的影响，需综合评估和考量。其中，宏观因素主要包括经济、社会、文化、技术环境；中观因素即行业因素，例如行业的市场吸引力、生命周期以及政策导向等；微观因素则涉及企业本身的经营状况、财务结构及治理能力等。

在不良资产管理的不同阶段，估值的重点也有所不同。在收购阶段，评估的核心在于本金折扣率，即资产收购价格与其名义价值之间的折扣幅度。评估师需要深入分析债务人的还款能力、还款意愿及相关抵押物的质量。在管理阶段则需要动态跟踪资产的价值变化，综合考虑市场价格波动、资产本身的运营情况以及可能影响回收的外部因素。在处置阶段，评估师需要根据市场动态，对抵押物进行最新估值，并结合不同处置方式（如拍卖、债转股、转让等）的变现折扣率，预测资产回收金额，确保资产处置的高效性和合理性。

仲量联行评估咨询部资深董事韩晶表示：“我国不良资产行业处于规模扩大、价值重塑的风口期，不良资产的价值评估更加考验综合专业度，不良资产的投资维度进一步丰富，处置方式不断创新也持续激发出新的需求，这一领域在巨大变革中蕴藏着可观的潜能。为此，仲量联行将持续从不同维度详细解读不良资产的处置策略和发展机会，推动不良资产领域的服务实践与创新；同时凭借在不良资产领域积累的实践经验、数据覆盖能力和生态网络、完善的评估牌照和安全合规的优势，我们也将进一步协助市场各方参与者挖掘不良资产领域的潜在机遇。“